城市规划中各种区划工具的解析与应用

有。第一句话中，'通过地方政府和公众听证会批准'应该改为'经过地方政府和公众听证会批准'。

浮动区划是一种灵活的区划工具，允许在特定的条件下，在基础区划的基础上进行调整。'当开发申请获得批准后（经过地方政府和公众听证会批准），该浮动区才被添加至区划地图中。'规划单元整体开发也称为计划单元区，是一种特殊类型的浮动区划（每个PUD都视为一个定制的分区），同样不受基础区划约束，其区域内可以包含住宅、商业、工业等多种用途和混合用途或特殊用途的开发，只需区域整体达到相应密度等土地使用要求即可。

绩效区划也被称为影响区划或基于效果的区划，是通过提供开发项目的绩效以及项目对周边的具体影响来规范开发设计和位置的工具，其影响类型和强度由绩效标准来调节（绩效标准分为定量标准和定性标准），相比于传统区划直接规定土地允许的用途，绩效区划的用途规定是通过对各种影响因素（包括交通、污染、美学和财政影响等方面）混合计算而来，该工具具有高度的灵活性和透明度，但也对地方官员提出了更高的要求。

包容性区划是一种保障住房市场经济多样性和包容性的区划工具，包括强制性要求和激励措施，主要做法是规定新开发项目中可负担住房的比例。

激励区划是一种激励工具，鼓励开发商提供某些公共利益或设施以换取额外发展权或其他特权，如允许开发商提供公共空间、绿色街道设施等以换取建筑高度、地块面积等其他标准的宽松，其具体鼓励方式包括财政手段（如密度奖金、税收减免、影响费减免等）、流程/标准放宽（如优先审批、体位标准降低等）、提供政策法规配套（如克服其他阻碍法规、出台协调邻里矛盾法规等）。

形态准则是一种规范土地开发以实现特定城市形态的监管性工具，与传统区划不同，形态准则基于建筑形式（如外观、材料、颜色等）进行管控而非抽象的参数规定（如容积率、退距等）。

城市增长边界/城市服务区、集群开发/保护细分在城市土地利用规划中规定，用以协助区划的增长管控。城市增长边界本质上是一条土地使用规划线，用来划定城市建设区与非建设区，控制城市向农田、林地扩张，城市服务区等发展边界与其功能类似。集群开发和保护细分是土地使用规划中的两种发展模式，在区划中，集群开发和保护细分通常配合使用以兼顾农业用地、自然资源的保护和土地资源的最大化利用。集群开发通过将住宅和其他建筑物集中在一起以减少对土地的占用，保护细分通过将农业用地或自然保护区等土地分割成小块，将其中部分用于集群开发。

开发权购买、开发权转移原本属于土地法，各地区划在发展过程中逐渐吸纳了这两项技术，二者均是通过补偿业主地产发展潜力以实现土地保护的市场工具，开发权购买是允许购买私有土地的开发权，而开发权转移是允许将指定地块的开发权转移到另一个地块，地方政府通常将不适宜开发土地的开发权转移到鼓励开发的土地上以限制城市扩张并保护土地。

影响费、增税融资、足量公共设施条例和服务成本研究都来自于其他专业领域，如公用事业和财政，而后在多地的城市开发实践中得到广泛推行。服务成本研究原本常用于公用设施成本研究，用于了解不同土地使用的财政影响（税收和服务支出），区划中通过对所有开发项目进行服务成本（社会成本和环境成本）研究或财政影响分析，要求开发商对开放项目存在的潜在影响进行缓解或对项目产生的环境修复、公服基础设施更新的成本进行补偿。增税融资是一种公共融资工具，常被地方政府用来投资欠发达地区、改善公共基础设施、补贴社区改善项目等，在区划中，地方政府在指定区域创建'增税融资区'，该区域内新开发产生的税收中预留一部分用于改善该区的基础设施或公共项目，以创造就业机会、增强地区整体经济活力。。影响费是在颁发建筑许可证之前，向开发商收取的用于抵消特定开发相关的成本，包括公共基础设施服务费、环境补偿费等。